土地と建物の名義が違う場合の解体ガイドを5パターン別の同意取得から費用相場まで解説

土地と建物の名義が違う場合の解体｜できる条件・手順・費用の完全ガイド【2025年最新版】

土地と建物の名義が違う場合、土地所有者が独断で建物を解体することは法律で認められていません。建物を解体できるのは建物所有者のみであり、無断で解体すると器物損壊罪（刑法第260条）で5年以下の懲役に科せられる可能性があります。

ただし、建物所有者から適切な同意を得られれば解体は可能です。建物所有者が故人の場合は相続人全員の同意、行方不明の場合は裁判所を通じた法的手続き、共有名義の場合は共有者全員の同意がそれぞれ必要になります。

この記事では、土地と建物の名義が違うケースで解体を進めるための法的根拠・具体的な手順・費用相場・トラブル回避策を網羅的に解説します。解体以外の選択肢として名義統一や専門買取業者への売却も比較検討できるよう、それぞれのメリット・デメリットも詳しく紹介します。

土地と建物の名義が違うと解体できない理由と法的根拠

建物所有者のみに認められた解体権（民法第206条の解説）

民法第206条では「所有者は、法令の制限内において、自由にその所有物の使用、収益及び処分をする権利を有する」と定められています。建物の解体は「処分」に該当するため、建物所有者だけが解体を決定する権利を持ちます。

土地所有者であっても、その土地の上に建つ建物の所有権は別の人物にあるため、建物に関する処分権限はありません。仮に土地を売却したい・新しく建物を建てたいといった事情があっても、建物所有者の同意なしに解体を進めることは違法行為となります。

所有権は物権の中でも最も強力な権利であり、他人が勝手に侵害することは法律で厳しく禁じられています。土地と建物は別々の不動産として扱われるため、それぞれに独立した所有権が存在する点を理解しておく必要があります。

無断解体した場合の法的リスク（刑法第260条・損害賠償）

建物所有者の同意を得ずに解体を実行した場合、刑法第260条の「建造物損壊罪」が適用され、5年以下の懲役に処される可能性があります。建造物損壊罪は親告罪ではないため、建物所有者が被害届を出さなくても警察が捜査を開始できる重大な犯罪です。

刑事責任に加えて、民事上の損害賠償責任も発生します。建物の再建築費用相当額や、建物所有者が受けた精神的苦痛に対する慰謝料などを請求される可能性があり、解体費用の何倍もの金額を支払わなければならないケースもあります。

「老朽化して危険だから」「誰も住んでいないから」といった理由は、無断解体を正当化する根拠にはなりません。緊急性が高い場合でも、行政や裁判所を通じた正式な手続きを経る必要があります。

【よくある誤解】土地所有者が勝手に解体できない3つのケース

ケース①：長年放置された建物でも勝手に解体できない
建物が20年以上放置されていても、建物所有者の所有権は消滅しません。時効取得（民法第162条）は「所有の意思をもって平穏かつ公然と占有」した場合に成立しますが、土地所有者が建物を占有しているわけではないため、時効取得の要件を満たさないのが通常です。

ケース②：固定資産税を土地所有者が払っていても解体権はない
建物の固定資産税を土地所有者が代わりに支払っていたとしても、それだけで建物の所有権を取得したことにはなりません。固定資産税の支払いは所有権移転の要件ではないため、建物所有者から正式な所有権移転登記を受けない限り、解体権限は発生しません。

ケース③：口約束で「解体していい」と言われても書面がなければリスクがある
建物所有者から口頭で解体の承諾を得ていても、後になって「そんなことは言っていない」と主張されるとトラブルになります。建物を解体した事実は元に戻せないため、必ず書面で同意を取り付けることが不可欠です。同意書には解体の範囲・時期・費用負担などを明記し、双方が署名・押印した上で保管しましょう。

あなたはどのパターン？ケース別の解体可否と必要な同意

パターン①建物所有者が存命で連絡可能な場合（最も多い）

建物所有者が存命で連絡が取れる場合、直接交渉によって解体の同意を得るのが最も確実な方法です。親族間での土地・建物の名義違いや、借地契約に基づいて建物が建てられているケースがこのパターンに該当します。

解体に向けた話し合いでは、解体の目的（土地の売却・再建築・危険回避など）、解体の時期、解体費用の負担割合、解体後の土地利用方法について明確に合意する必要があります。口頭での合意だけでは後のトラブルにつながるため、必ず書面で同意書を作成しましょう。

同意書には「建物の所在地・名称」「解体の範囲と方法」「費用負担者と負担割合」「解体工事の期間」「双方の署名・押印・日付」を記載します。弁護士や司法書士に同意書の作成を依頼すれば、法的に有効な書面を作成できるため安心です。

パターン②建物所有者が故人・相続発生している場合

建物所有者がすでに亡くなっており、相続が発生している場合は、相続人全員から解体の同意を得る必要があります。相続人が1人でも反対すれば、法的には解体を進められません。

相続人を特定するには、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本を取得して法定相続人を確認します。相続人が多数いる場合や疎遠になっている相続人がいる場合、全員から同意を得るのは困難を伴うため、司法書士や弁護士に相続人調査を依頼するのが現実的です。

相続人の中に行方不明者がいる場合は、家庭裁判所に「不在者財産管理人」の選任を申し立てる方法があります。不在者財産管理人が選任されれば、その管理人が行方不明者に代わって解体の可否を判断できます。

パターン③建物所有者が不明・行方不明の場合

建物の登記簿に記載されている所有者の現住所がわからない場合や、住民票を辿っても所在が不明な場合は、法的手続きを経て解体を進める必要があります。

所有者の住所がわかっている場合は、裁判所に「建物収去土地明渡請求訴訟」を提起します。判決で建物の収去命令が確定すれば、所有者が応じない場合でも強制執行として解体が可能になります。

所有者の住所も不明な場合は「公示送達」という手続きを利用します。公示送達は、裁判所の掲示板に書類を2週間掲示することで、法的に送達したとみなす制度です。公示送達を利用すれば、所有者不明の状態でも裁判を進められます。

パターン④共有名義で複数の所有者がいる場合

建物が複数人の共有名義になっている場合、民法第251条により、共有物の変更（解体を含む）には共有者全員の同意が必要です。共有者の1人でも反対すれば、解体を進めることはできません。

共有者全員から同意を得られた場合、解体費用は各共有者の持分割合に応じて負担するのが原則です（民法第253条）。持分が2分の1ずつの共有なら、解体費用も2分の1ずつ負担します。

共有者の中に連絡が取れない人がいる場合は、2023年4月1日に施行された「所有者不明建物管理制度」を利用できます。裁判所に申し立てることで「所有者不明建物管理人」が選任され、管理人が連絡不能な共有者に代わって解体の可否を判断します。この制度は建物だけを対象とするため、従来の不在者財産管理制度よりも申立費用を抑えられるメリットがあります。

パターン⑤借地上の建物・未登記建物の場合

借地上の建物の場合
土地所有者（地主）が借地上の建物を解体したい場合、まず借地契約を解除する必要があります。ただし、借地借家法により借地人の権利は強く保護されているため、地主からの一方的な契約解除は原則として認められません。

地主が契約更新を拒絶するには「正当事由」が必要です（借地借家法第6条）。正当事由として認められるのは、地代の長期滞納・無断増改築・土地の用途違反などの契約違反がある場合や、地主側に土地を使用する強い必要性がある場合です。正当事由が認められる場合でも、地主は借地人に立退料を支払うのが一般的です。

未登記建物の場合
建物の登記簿が存在しない未登記建物であっても、建物所有者の所有権は存在します。固定資産税納税通知書の「家屋番号」欄が空欄であれば未登記の可能性が高いため、法務局で「登記されていないことの証明書」を取得して確認しましょう。未登記建物でも、建物所有者の同意なく解体することは違法です。解体後は通常の「建物滅失登記」ではなく、市区町村役場に「家屋滅失届」を提出して固定資産税の課税を止める手続きを行います。

名義が違う建物を解体するための5ステップ実践手順

ステップ①建物所有者の特定と同意取得（同意書テンプレート付き）

建物所有者を正確に特定するには、法務局で建物の登記事項証明書（登記簿謄本）を取得します。登記事項証明書には所有者の氏名・住所が記載されているため、この情報をもとに連絡を取ります。

所有者が転居している場合は、登記簿上の住所地の市区町村役場で住民票の除票を取得し、現住所を追跡します。住民票の除票は本人以外でも「正当な理由」があれば取得できるため、解体の必要性を説明して申請しましょう。

建物所有者と連絡が取れたら、解体の目的・時期・費用負担について話し合い、合意内容を同意書にまとめます。

【建物解体同意書（テンプレート例）】

建物解体同意書

土地所有者（以下「甲」という） 住所：
氏名： 印

建物所有者（以下「乙」という） 住所：
氏名： 印

甲および乙は、下記建物の解体について以下のとおり合意する。

記

1. 解体対象建物
所在地：
家屋番号：
構造：木造/鉄骨造/RC造
面積：約○○平方メートル

2. 解体の目的
甲が土地を売却するため/甲が新築建物を建築するため（該当に○）

3. 解体工事の期間
令和○年○月○日から令和○年○月○日まで

4. 解体費用の負担
総額：約○○○万円（見積額）
負担割合：甲○○％、乙○○％

5. その他特約事項
（必要に応じて記載）

以上の内容に相違ないことを証するため、本書2通を作成し、甲乙各1通を保有する。

令和○年○月○日

ステップ②土地利用権・契約関係の確認方法

建物所有者が土地をどのような権利に基づいて使用しているかを確認します。土地利用権には主に「賃借権（借地権）」「使用貸借権」「地上権」があり、それぞれ解体時の取り扱いが異なります。

賃借権（借地権）の場合
土地の賃貸借契約書が存在するかを確認します。契約書がある場合は、契約期間・更新の有無・契約終了時の建物の取り扱いについて記載内容を確認しましょう。普通借地権の場合、契約期間満了後も借地人が更新を希望すれば、地主は正当事由なしに更新を拒絶できません。定期借地権の場合は契約期間満了で確定的に終了するため、期間満了後は建物を解体して土地を返還する必要があります。

使用貸借の場合
親族間で無償で土地を貸している場合は使用貸借に該当します。使用貸借は民法第593条により、貸主が土地を使用する必要が生じた場合や、貸借の目的が達成された場合に終了します。賃借権よりも借主の権利が弱いため、地主側から解約を申し入れやすい特徴があります。

地上権の場合
地上権は物権の一種で、登記によって第三者に対抗できる強い権利です。地上権が設定されている場合、地主は地上権者の承諾なしに土地を処分できないため、解体についても地上権者との協議が必須です。土地の登記事項証明書を取得すれば、地上権や賃借権（対抗要件を備えたもの）が設定されているかを確認できます。

ステップ③解体費用の負担者決定と費用相場の把握

解体費用を誰が負担するかは、土地と建物の関係性や解体に至った経緯によって決まります。

原則的な負担者
建物所有者が自主的に解体する場合は、建物所有者が費用を負担します。土地所有者の都合で解体を依頼する場合は、土地所有者が費用を負担するか、双方で費用を分担するのが一般的です。

借地契約の期間満了に伴う解体の場合、契約書に「建物を取り壊して更地にして返還する」と記載されていれば、借地人（建物所有者）が費用を負担します。契約書に記載がない場合でも、借地人が原状回復義務を負うため、借地人負担が原則です。

費用負担の取り決め方
費用負担について口頭だけで合意すると、後から「言った・言わない」のトラブルになります。解体費用の総額・負担割合・支払方法・支払期限を書面で明記し、双方が署名・押印した文書を作成しましょう。費用を分担する場合は、「甲が60％（○○万円）、乙が40％（○○万円）を負担する」と具体的な金額も記載します。

ステップ④解体業者の選定と工事契約（3社見積もり比較表）

解体業者を選ぶ際は、建設業法に基づく「建設業許可（土木工事業または建築工事業）」または「解体工事業登録」を持つ業者を選びましょう。500万円以上の解体工事には建設業許可が必須ですが、それ未満の工事でも許可業者の方が信頼性が高いと言えます。

見積もり取得時の確認事項
最低3社から相見積もりを取り、以下の項目を比較します。

【解体業者比較チェックリスト】
□ 建設業許可番号または解体工事業登録番号
□ 産業廃棄物収集運搬業許可の有無
□ アスベスト調査の実施体制（有資格者の在籍）
□ 見積もり内訳の明確さ（坪単価だけでなく項目別）
□ 養生・散水などの近隣対策
□ 廃棄物の処理方法とマニフェスト管理
□ 工事保険の加入状況
□ 施工実績（同種建物の解体経験）
□ 支払条件（着手金・中間金・完成金の割合）
□ 工期とスケジュール

アスベスト調査の重要性
2006年以前に建てられた建物は、断熱材や外壁材にアスベスト（石綿）が使用されている可能性があります。労働安全衛生法の石綿障害予防規則（石綿則）により、解体前には事前調査が義務付けられています。アスベストが含まれている場合、通常の解体よりも費用が高額になります（除去費用として50万〜200万円程度が追加）。

建築リサイクル法の届出
床面積80平方メートル以上の建物を解体する場合、建設リサイクル法に基づき、工事着手の7日前までに都道府県知事への届出が必要です。届出は解体業者が代行するのが一般的ですが、届出義務者は発注者（建物所有者または土地所有者）であるため、届出が適切に行われているか確認しましょう。

ステップ⑤解体後の建物滅失登記手続き（必要書類チェックリスト）

建物を解体したら、解体後1ヶ月以内に法務局で「建物滅失登記」の申請が必要です（不動産登記法第57条）。この登記を怠ると10万円以下の過料に処される可能性があります。

建物滅失登記に必要な書類
□ 登記申請書（法務局で入手または法務局ホームページからダウンロード）
□ 建物の登記事項証明書（登記簿謄本）
□ 建物の位置を示す地図または公図の写し
□ 解体業者が発行する「取り壊し証明書」
□ 解体業者の印鑑証明書（発行から3ヶ月以内）
□ 解体業者の建設業許可証または解体工事業登録の写し
□ 申請者の本人確認書類（運転免許証など）
□ 申請者の印鑑（認印可）

登記申請の流れ
1. 解体工事完了後、解体業者から「取り壊し証明書」を受け取る
2. 建物の所在地を管轄する法務局で登記申請書を作成
3. 必要書類を添付して法務局の窓口に提出（郵送も可）
4. 登記完了（通常1〜2週間）

建物滅失登記は土地家屋調査士に依頼することもできます。報酬は4万〜6万円程度ですが、書類の不備や手続きミスを防げるため、初めての方は専門家に依頼するのも選択肢です。

未登記建物の場合
建物が未登記だった場合は、法務局での建物滅失登記ではなく、市区町村役場に「家屋滅失届」を提出します。この届出を行わないと、存在しない建物に対して固定資産税が課税され続けるため、必ず届出を行いましょう。

建物所有者から同意が得られない場合の法的解決手段

建物収去土地明渡請求訴訟の申立て手順と費用

建物所有者と交渉しても解体の同意が得られない場合、裁判所に「建物収去土地明渡請求訴訟」を提起する方法があります。この訴訟は、土地所有者が建物所有者に対して「建物を取り壊して土地を明け渡せ」と請求するものです。

訴訟を提起できる条件
土地所有者が訴訟を提起するには、以下のいずれかの条件を満たす必要があります。
– 借地契約が期間満了を迎えており、正当事由がある場合
– 使用貸借契約が終了している場合
– 借地契約が賃料不払いなどの理由で解除された場合
– そもそも土地使用の権原（契約など）が存在しない場合

訴訟の流れ
1. 弁護士に相談し、訴訟の見込みを判断（勝訴の可能性が低ければ訴訟は避けるべき）
2. 訴状を作成し、建物所在地を管轄する地方裁判所に提起
3. 第1回口頭弁論期日の指定（提訴から1〜2ヶ月後）
4. 双方が主張・立証を繰り返す（3〜6回の口頭弁論が一般的）
5. 判決言渡し（提訴から6ヶ月〜1年程度）
6. 判決確定後、建物所有者が任意に履行しない場合は強制執行を申し立て

建物収去土地明渡請求訴訟は、土地所有者側に土地を使用する正当な理由があり、建物所有者側に土地使用権がないことを立証できれば勝訴の可能性が高くなります。ただし、時間と費用がかかるため、訴訟に踏み切る前に調停や弁護士を介した交渉を試みるのが現実的です。

公示送達による不在者への対応方法

建物所有者の住所が不明で訴状を送達できない場合、「公示送達」という特別な送達方法を利用できます。公示送達は、裁判所の掲示板に書類を掲示することで、法律上「送達された」とみなす制度です（民事訴訟法第110条）。

公示送達の要件
公示送達が認められるのは、以下のいずれかに該当する場合です。
– 当事者の住所・居所が不明な場合
– 外国在住で送達が困難な場合
– その他送達ができない場合

ただし、公示送達は相手方の権利を制限する手続きであるため、裁判所は申立人が「相手方を探すための相当な努力をした」ことを要求します。具体的には、以下の調査を行ったことを証明する必要があります。

【公示送達申立て前に必要な調査】
□ 登記簿上の住所地への訪問調査
□ 住民票・戸籍附票の取得による転居先の追跡
□ 親族・近隣住民への聞き取り調査
□ 勤務先や関係者への照会
□ その他考えられる手段を尽くした記録

公示送達の手続き
1. 裁判所に公示送達の申立書を提出（調査結果を疎明資料として添付）
2. 裁判所が公示送達を許可
3. 裁判所の掲示板に書類を2週間掲示
4. 掲示期間満了の翌日に送達の効力が発生

行政代執行が適用される特定空家の条件

建物が著しく老朽化し、倒壊の危険があるなど周辺に悪影響を及ぼしている場合でも、建物所有者の同意なく解体することは原則としてできません。ただし、空家等対策特別措置法に基づく「特定空家」に指定されれば、行政による強制解体（行政代執行）の対象となる可能性があります。

特定空家の判断基準
空家等対策特別措置法（空家法）第2条第2項では、以下のいずれかに該当する空き家を「特定空家」として定義しています。
– 倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
– 著しく衛生上有害となるおそれのある状態
– 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
– その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

行政代執行までの流れ
1. 市区町村による空き家の実態調査
2. 特定空家への指定
3. 所有者への助言・指導（空家法第14条第1項）
4. 所有者への勧告（第14条第2項）→固定資産税の住宅用地特例が解除され、税額が最大6倍に
5. 所有者への命令（第14条第3項）
6. 命令に従わない場合、行政代執行の実施（第14条第9項）
7. 解体費用を所有者に請求

行政代執行は所有者への段階的な働きかけを経て実施されるため、最終的な解体まで1〜2年以上かかることも珍しくありません。ただし、自治体によっては行政代執行に消極的なケースもあります。「前例がない」「予算がない」などの理由で対応してもらえない場合は、自力での法的手続き（訴訟など）を検討する必要があります。

所有者不明建物管理制度の活用（2023年新制度）

2023年4月1日に施行された「所有者不明建物管理制度」は、所有者が不明な建物について、裁判所が管理人を選任する制度です（民法第264条の8）。

従来の不在者財産管理制度との違い
従来の「不在者財産管理制度」は、不在者の財産全体（不動産・預貯金・動産など）を管理するため、管理人の予納金が高額になりがちでした。対して「所有者不明建物管理制度」は建物のみを管理対象とするため、予納金を抑えられるメリットがあります。

所有者不明建物管理制度の申立て手順
1. 建物の所在地を管轄する地方裁判所に申立書を提出
2. 所有者が不明であることを証明する資料を添付（登記簿・住民票・戸籍など）
3. 裁判所が管理人を選任（弁護士や司法書士が選任されることが多い）
4. 管理人が建物を管理し、必要に応じて裁判所の許可を得て処分（解体など）
5. 管理人への報酬は、建物を売却した代金や申立人が予納した金額から支払われる

所有者不明建物管理制度を利用すれば、所有者不明の建物でも管理人を通じて解体の手続きを進められます。ただし、解体費用は管理人が負担するわけではなく、申立人（土地所有者）が負担するのが一般的である点に注意が必要です。

土地と建物の名義が違う場合の解体費用相場と負担者【2025年版】

解体費用の相場一覧（構造別・坪数別の詳細表）

建物の解体費用は、構造（木造・鉄骨造・RC造）と延床面積によって大きく異なります。2025年時点での解体費用相場は以下のとおりです。

上記は建物本体の解体費用であり、立地条件や付帯工事の内容によって変動します。都市部で道路が狭く重機が入れない場合は、手作業（手壊し）での解体となり、費用が1.5〜2倍程度高くなります。

地域別の補正係数
解体費用は地域によっても差があります。首都圏・関西圏の都市部は上記相場の1.1〜1.3倍、地方都市は0.8〜0.9倍が目安です。廃棄物処理施設までの距離や人件費の地域差が影響します。

付帯工事・諸経費の内訳と追加費用（アスベスト対応含む）

建物本体の解体費用に加えて、以下の付帯工事や諸経費が発生します。

アスベスト含有建材の調査・除去費用
1975年（昭和50年）から2006年（平成18年）までに建てられた建物は、断熱材・外壁材・屋根材にアスベスト（石綿）が含まれている可能性があります。労働安全衛生法の石綿障害予防規則により、解体前の事前調査が義務付けられています。

アスベストが確認された場合、建物全体の解体費用に50万〜200万円程度が追加される場合もあります。1975年以前の建物は含有の可能性が特に高いため、見積もり段階で必ず事前調査の実施を確認しましょう。

諸経費の内訳

ケース別の費用負担者の決まり方（原則と例外）

解体費用を誰が負担するかは、土地と建物の関係性によって決まります。

パターン①親族間の土地・建物名義違い
親の土地に子が建物を建てていた場合、解体の目的によって負担者が変わります。子が自主的に解体する場合は子が負担、親（土地所有者）の要望で解体する場合は親が負担するか、双方で分担するのが一般的です。相続によって土地を引き継いだ別の相続人が解体を要望する場合も、要望した側が費用を負担するか、建物所有者と協議して分担します。

パターン②借地契約の期間満了による解体
借地契約書に「契約終了時は建物を取り壊して更地にして返還する」と明記されていれば、借地人（建物所有者）が費用を負担します。契約書に記載がない場合でも、借地人が原状回復義務を負うため、借地人負担が原則です。ただし、地主側の都合で契約期間満了前に解体する場合や、地主が土地を使用する強い必要性がある場合は、地主が解体費用を負担したり、立退料として費用相当額を支払ったりすることもあります。

パターン③使用貸借（無償貸与）の場合
親族間で無償で土地を貸している使用貸借の場合、解体費用の負担について明確なルールはありません。貸主（土地所有者）が解体を要望するなら貸主負担、借主（建物所有者）が自主的に解体するなら借主負担となるのが自然です。使用貸借は賃貸借よりも借主の権利が弱いため、貸主側から解約を申し入れやすい反面、立退料の支払い義務もありません。

パターン④共有名義の建物
建物が共有名義の場合、解体費用は各共有者の持分割合に応じて負担します（民法第253条）。持分が3分の1ずつの共有なら、解体費用も3分の1ずつ負担します。1人の共有者が先に解体費用を立て替えた場合、他の共有者に持分割合に応じた金額を請求できます。

解体費用を抑える3つの実践テクニック

テクニック①自分でできる事前準備を行う
解体業者に依頼する前に、建物内の家財道具・残置物をできる限り自分で撤去すれば、撤去費用を節約できます。特に価値のある家具や家電はリサイクルショップに売却したり、粗大ごみとして自治体に処分を依頼したりすることで、解体業者に依頼するよりも安く処分できます。

テクニック②複数の業者から相見積もりを取る
最低3社から見積もりを取り、費用だけでなく工事内容や廃棄物処理方法も比較します。極端に安い見積もりを提示する業者は、不法投棄や手抜き工事のリスクがあるため避けるべきです。見積もり内容を比較する際は、「坪単価」だけでなく、養生費用・廃棄物処理費用・重機回送費などの内訳を確認します。

テクニック③解体時期を閑散期に設定する
解体業界の繁忙期は3〜4月（年度末）と9〜10月（上半期末）です。この時期は工事が集中するため、費用が高めに設定されることがあります。閑散期である6〜8月や12〜2月に工事を依頼すれば、業者によっては割引価格を提示してくれる可能性があります。

解体前に必ず確認すべき4つの注意点とトラブル回避策

住宅ローン残債・抵当権がある場合の対処法

建物に住宅ローンの残債があり、金融機関の抵当権が設定されている場合、ローンを完済して抵当権を抹消しない限り、解体はできません。

住宅ローン契約では「建物を取り壊す場合は事前に金融機関の承諾を得る」という条項が含まれているのが一般的です。金融機関にとって建物は担保価値の一部であるため、建物が解体されると担保価値が下がります。そのため、ローン残債がある状態での解体は原則として認められません。

金融機関に無断で解体した場合のリスク
金融機関の承諾なく建物を解体すると、契約違反として残債の一括返済を求められる可能性があります。期限の利益喪失条項により、分割払いの権利を失い、残債全額を即座に支払わなければならなくなります。

対処法①ローンを完済してから解体する
最も確実な方法は、住宅ローンを完済してから解体することです。完済すれば抵当権を抹消できるため、金融機関の承諾なく解体できます。自己資金で繰上げ返済できない場合は、土地を担保にした新たな借入や、別の不動産を売却して得た資金でローンを完済する方法もあります。

対処法②金融機関と交渉して建て替えを前提に承諾を得る
解体後すぐに新築する計画がある場合、金融機関に事情を説明して解体の承諾を得られる可能性があります。新築建物を新たな担保とすることで、金融機関側も担保価値を維持できるためです。この場合、建て替えローンや住宅ローンの借り換えを利用し、既存ローンを完済しつつ新築費用も調達する方法が一般的です。

解体後の固定資産税増額リスクと軽減措置

建物を解体して土地が更地になると、固定資産税が最大6倍に跳ね上がるリスクがあります。これは「住宅用地の特例」が適用されなくなるためです。

住宅用地の特例とは
住宅が建っている土地には、固定資産税の軽減措置が適用されます。
– 小規模住宅用地（200㎡以下の部分）：課税標準額が6分の1に軽減
– 一般住宅用地（200㎡超の部分）：課税標準額が3分の1に軽減

例えば、固定資産税評価額1,000万円の200㎡の土地に住宅が建っている場合、課税標準額は約167万円（1,000万円÷6）となり、税率1.4%をかけた固定資産税は約2.3万円です。建物を解体して更地になると、課税標準額が1,000万円となり、固定資産税は約14万円に跳ね上がります。年間で約12万円の増税です。

固定資産税増額を回避する方法

方法①解体後すぐに新築する
解体後すぐに新しい建物を建てれば、住宅用地の特例が継続適用されます。ただし、1月1日時点（固定資産税の賦課期日）で更地だった場合、その年度は高い税額が課税されるため、解体時期の調整が重要です。例えば、1月2日に解体すれば、その年度は建物があった状態で課税されます。

方法②住宅用地として認められる範囲で仮設建物を建てる
新築までに時間がかかる場合、簡易な仮設建物（プレハブなど）を設置して住宅用地の特例を維持する方法もあります。ただし、仮設建物が「住宅」として認められるには、居住の実態が必要です。

方法③自治体の減免制度を確認する
自治体によっては、建て替え目的の解体であれば一定期間固定資産税を減免する制度を設けている場合があります。解体前に市区町村の税務課に確認しておきましょう。

再建築不可物件の見極め方と解体判断基準

一度解体すると二度と建物を建てられない「再建築不可物件」の土地があります。再建築不可の土地を解体してしまうと、土地の利用価値が大幅に下がるため、解体前に必ず確認が必要です。

再建築不可となる主な理由
建築基準法第43条では「建築物の敷地は、道路に2メートル以上接しなければならない」と定められています。この「接道義務」を満たしていない土地は、再建築不可となります。

【再建築不可の主なパターン】
□ 敷地が道路に全く接していない（袋地）
□ 敷地が道路に接しているが、接道幅が2m未満
□ 接している道路が建築基準法上の道路ではない（私道で位置指定を受けていないなど）
□ 敷地が建築基準法制定前（1950年）からの既存不適格

再建築可否の調べ方
1. 市区町村の建築指導課または都市計画課で「建築可能かどうか」を確認
2. 法務局で土地の公図・地積測量図を取得し、敷地の形状を確認
3. 敷地が接している道路が建築基準法上の道路か確認（道路台帳で確認可能）
4. 接道幅が2m以上あるか実測（必要に応じて測量士に依頼）

再建築不可の土地を解体すべきか
再建築不可の土地は、建物を解体すると事実上「建物を建てられない更地」となり、資産価値が大幅に下がります。売却も困難になるため、解体は慎重に判断すべきです。再建築不可の土地を活用する方法としては、建物をリフォーム・リノベーションして使い続ける、駐車場・資材置き場として利用する、隣地所有者に売却して土地を統合してもらう、専門の買取業者に再建築不可のまま売却する、などがあります。

【失敗事例】解体で後悔した3つのケースと学ぶべき教訓

失敗事例①建物所有者の同意を口頭だけで得て解体した結果、損害賠償請求された
Aさんは、親族名義の古い建物が建つ土地を相続しました。建物所有者である親族から「もう使わないから解体していいよ」と口頭で言われたため、書面での同意書を作成せずに解体を進めました。解体後、建物所有者が「そんなことは言っていない。勝手に解体された」と主張し、建物の価値相当額として300万円の損害賠償を請求してきました。Aさんは「口頭で同意を得た」と主張しましたが、証拠がないため裁判で不利な立場に立たされ、最終的に和解金として150万円を支払うことになりました。

教訓
口頭での合意だけでは、後から「言った・言わない」のトラブルになります。必ず書面で同意書を作成し、双方が署名・押印した上で保管しましょう。可能であれば弁護士や司法書士に立ち会ってもらうと、さらに確実です。

失敗事例②解体後に固定資産税が6倍に跳ね上がり、維持費が払えなくなった
Bさんは、将来的に土地を売却するつもりで、老朽化した建物を解体しました。しかし、解体した年の12月時点で土地が更地だったため、翌年の固定資産税が従来の6倍に増額されました。Bさんは土地の売却先が見つからず、毎年高額な固定資産税を支払い続ける羽目になりました。3年後、ようやく土地を売却できましたが、その間に支払った固定資産税は合計で約50万円に上りました。

教訓
解体後すぐに新築や売却の予定がない場合、固定資産税の増額を考慮して解体時期を慎重に決めるべきです。1月1日時点で更地になると税額が跳ね上がるため、1月2日以降に解体するなど、タイミングを調整しましょう。土地の売却先が決まってから解体するのも、税額増加のリスクを避ける有効な方法です。

失敗事例③再建築不可の土地を解体した結果、売却できなくなった
Cさんは、接道幅が1.5mしかない土地の古い建物を解体しました。解体後に土地を売却しようとしたところ、不動産業者から「この土地は再建築不可なので、買い手を見つけるのは困難です」と言われました。結局、Cさんの土地は5年間売れ残り、固定資産税を払い続ける負担だけが残りました。建物が残っていれば、リフォームして賃貸に出したり、再建築不可物件専門の買取業者に売却したりする選択肢もあったのに、解体してしまったことで選択肢を失ってしまいました。

教訓
解体前に、土地が再建築可能かどうかを必ず確認しましょう。市区町村の建築指導課で接道状況を確認し、再建築不可の場合は解体以外の選択肢（リフォーム・専門業者への売却など）を検討すべきです。再建築不可物件は、建物が残っている状態の方が活用方法も多く、売却もしやすいケースが多くあります。

解体せずに問題を解決する3つの代替選択肢

選択肢①名義統一後に土地・建物を一括売却する方法

土地と建物の名義を統一してから一括で売却すれば、名義が違う状態よりも高値で売却できる可能性が高くなります。買主にとって名義が統一されている不動産の方が権利関係が明確で安心できるためです。

名義統一の方法

方法A：建物所有者が土地を購入する
建物所有者が土地所有者から土地を買い取り、土地と建物の両方を自己名義にします。土地の売買代金を支払う資金が必要になりますが、名義統一後は自由に売却できます。親族間での売買の場合、時価よりも安い価格で取引すると「みなし贈与」として贈与税が課税される可能性があるため、適正価格での取引が必要です。

方法B：土地所有者が建物を購入する
土地所有者が建物所有者から建物を買い取り、土地と建物の両方を自己名義にします。建物の価値が低い場合（築年数が古い場合など）は、比較的少額で買い取れる可能性があります。

方法C：生前贈与または相続によって名義を統一する
親子間の名義違いの場合、親が子に土地を生前贈与したり、相続によって土地を子が取得したりすることで名義を統一できます。生前贈与の場合は贈与税がかかりますが、年間110万円までの基礎控除や、住宅取得等資金の贈与税非課税制度を活用すれば、税負担を抑えられる場合があります。

名義統一後の売却手続き
名義が統一されれば、通常の不動産売却と同じ手続きで進められます。不動産会社に査定を依頼、媒介契約を締結、売却活動（広告・内覧対応）、買主と売買契約を締結、決済・引渡しという流れです。名義統一にかかる登記費用（登録免許税・司法書士報酬）は、土地の評価額の2〜3%程度が目安です。売却価格と名義統一コストを比較して、トータルで利益が出るかを検討しましょう。

選択肢②名義が違うまま専門買取業者に売却する方法

土地と建物の名義が違ったままでも、専門の不動産買取業者なら買い取ってくれる場合があります。買取業者は名義の統一や権利関係の調整を自社で行うノウハウを持っているため、売主が面倒な手続きをする必要がありません。

買取業者に売却するメリット
– 名義変更の手続きが不要
– 解体費用を負担する必要がない
– 仲介手数料がかからない（買取の場合は不要）
– 短期間で現金化できる（最短1週間〜1ヶ月程度）
– 近隣に知られずに売却できる（広告を出さない）

買取業者に売却するデメリット
– 売却価格が市場価格の6〜8割程度になる
– 買取業者によって査定額に大きな差がある

買取業者を選ぶポイント
専門の買取業者を選ぶ際は、以下のポイントを確認しましょう。

【買取業者選定チェックリスト】
□ 名義違い不動産の買取実績が豊富
□ 弁護士・司法書士と連携している
□ 査定が無料
□ 強引な営業をしてこない
□ 契約条件が明確（買取価格・支払時期・契約不適合責任の免除など）
□ 会社の信用情報（設立年・資本金・上場の有無など）

複数の買取業者に査定を依頼し、査定額だけでなく、担当者の対応や会社の信頼性も比較して選びましょう。

買取と解体の費用比較

例えば、土地の市場価格が1,000万円の場合を比較すると：

解体して売却する場合
– 売却価格：1,000万円
– 解体費用：△200万円
– 名義変更費用：△30万円
– 仲介手数料：△36万円（3%+6万円+消費税）
– 固定資産税増額分（売却まで1年）：△12万円
– 手取り額：約722万円

買取業者へ売却する場合
– 買取価格：700万円（市場価格の7割）
– 費用負担：0円
– 手取り額：700万円

上記の例では、解体して売却する方が手取り額は多くなりますが、手続きの手間や時間、売却までのリスク（買主が見つからない可能性）を考慮すると、買取業者への売却も十分に合理的な選択肢です。特に、建物所有者との交渉が難航している場合や、相続人が多数いて全員の同意を得るのが困難な場合は、専門の買取業者に相談することで、権利関係の調整も含めて対応してもらえます。

選択肢③建物買取請求権を行使して土地所有者に買取させる方法

借地権を持つ建物所有者は、一定の条件下で土地所有者（地主）に対して「建物買取請求権」を行使できます。建物買取請求権とは、借地契約の期間満了時に、借地人が地主に対して建物を時価で買い取るよう請求できる権利です（借地借家法第13条）。

建物買取請求権を行使できる条件
建物買取請求権は、以下の条件をすべて満たす場合に行使できます。
– 借地権が普通借地権である（定期借地権では行使不可）
– 借地契約の期間が満了している
– 地主が契約の更新を拒絶した、または契約期間満了前に解約の申入れをした
– 建物が借地上に現存している

建物買取請求権のメリット
建物所有者にとって、建物買取請求権を行使するメリットは以下のとおりです。
– 解体費用を負担せずに建物を処分できる
– 建物の時価で買い取ってもらえるため、一定の金銭を得られる
– 立ち退きに伴う新居探しの費用の一部を賄える

土地所有者（地主）にとっては、買取代金を支払う負担が発生しますが、借地契約を確実に終了させ、土地を自由に使用できるようになるメリットがあります。

建物の買取価格の決め方
建物買取請求権に基づく買取価格は「時価」とされていますが、具体的な金額は当事者間の協議で決まります。協議が整わない場合は、不動産鑑定士に鑑定を依頼したり、裁判所に調停を申し立てたりして決定します。建物の時価は、再調達価格（同じ建物を新築する費用）から経年劣化分を差し引いた金額が基準となります。築年数が古い建物の場合、買取価格は数十万円〜数百万円程度になることが一般的です。

建物買取請求権の行使手順
1. 地主に対して内容証明郵便で建物買取請求の意思表示を行う
2. 地主と買取価格について協議
3. 合意に達したら売買契約を締結
4. 代金の支払いと建物の引渡し
5. 建物の所有権移転登記

地主が買取を拒否したり、買取価格で合意できなかったりする場合は、裁判所に調停または訴訟を申し立てることができます。裁判所が建物の時価を認定し、地主に買取を命じる判決が出れば、地主は買取に応じなければなりません。

よくある質問（FAQ）10選

Q1: 親が亡くなり名義変更していない建物を解体したいのですが、どうすればいいですか？

建物の名義が亡くなった親のままの場合、相続人全員から解体の同意を得る必要があります。戸籍謄本を取得して相続人を特定し、全員と連絡を取って解体について合意を形成しましょう。

相続人が多数いる場合や疎遠な相続人がいる場合は、司法書士や弁護士に相続人調査を依頼するのが確実です。相続人全員の同意が得られたら、書面で同意書を作成し、解体業者に工事を依頼します。解体後は建物滅失登記を行いますが、その前に建物の相続登記（親名義から相続人名義への変更）を済ませておく必要があります。2024年4月1日から相続登記が義務化されたため、相続発生から3年以内に登記を行わないと過料の対象となります。

Q2: 土地所有者ですが勝手に解体してもいいですか？

土地所有者であっても、建物所有者の同意なく解体することは違法です。刑法第260条の建造物損壊罪に該当し、5年以下の懲役に処される可能性があります。

建物を解体できるのは建物所有者のみであり、土地所有者が解体するには必ず建物所有者の同意が必要です。「老朽化して危険」「誰も住んでいない」といった理由があっても、無断解体は認められません。建物所有者と連絡が取れない場合や、同意が得られない場合は、裁判所を通じた法的手続き（建物収去土地明渡請求訴訟、公示送達など）を利用して解体を進める必要があります。

Q3: 共有名義で1人だけ反対している場合は解体できませんか？

建物が共有名義の場合、解体には共有者全員の同意が必要です（民法第251条）。1人でも反対する共有者がいる場合、原則として解体はできません。

反対している共有者に対して、解体の必要性を説明し、費用負担の方法などを提案して説得を試みましょう。それでも同意が得られない場合は、以下の法的手段を検討します。
– 共有物分割請求訴訟：共有関係を解消し、各自が単独所有する状態にする
– 持分買取：反対する共有者の持分を買い取り、単独所有者となる
– 持分売却：自分の持分を第三者に売却する

弁護士に相談して、状況に応じた最適な方法を選びましょう。

Q4: 建物が未登記の場合の解体手順は？

未登記建物であっても、建物所有者の同意なく解体することはできません。固定資産税納税通知書や近隣住民への聞き取りなどで建物所有者を特定し、同意を得てから解体を進めます。

解体後は、通常の建物滅失登記ではなく、市区町村役場に「家屋滅失届」を提出します。この届出を怠ると、存在しない建物に対して固定資産税が課税され続けるため、必ず届出を行いましょう。未登記建物の場合、第三者が登記している可能性もゼロではないため、念のため法務局で登記の有無を確認し、「登記されていないことの証明書」を取得しておくと安心です。

Q5: 解体費用は誰が負担するのが一般的ですか？

解体費用の負担者は、解体に至った経緯や土地・建物の関係性によって決まります。
– 建物所有者が自主的に解体する場合：建物所有者が負担
– 土地所有者の要望で解体する場合：土地所有者が負担、または双方で分担
– 借地契約の期間満了による解体：借地人（建物所有者）が負担
– 共有名義の建物：各共有者が持分割合に応じて負担

費用負担については口頭での合意だけでなく、必ず書面で取り決めておきましょう。後からトラブルにならないよう、負担割合・支払方法・支払期限を明記した文書を作成し、双方が署名・押印します。

Q6: 借地上の建物を地主が解体したい場合はどうすればいいですか？

地主が借地上の建物を解体したい場合、まず借地契約を終了させる必要があります。ただし、借地借家法により借地人の権利は強く保護されているため、地主からの一方的な契約解除は原則として認められません。

地主が契約更新を拒絶するには「正当事由」が必要です。正当事由として認められるのは、地代の長期滞納・無断増改築・土地の用途違反などの契約違反がある場合や、地主側に土地を使用する強い必要性がある場合です。正当事由が認められる場合でも、地主は借地人に立退料を支払うのが一般的です。立退料の金額は、建物の価値・移転費用・営業補償などを考慮して決定します。

Q7: 建物所有者が行方不明でも解体できますか？

建物所有者が行方不明の場合でも、適切な法的手続きを経れば解体できます。

所有者の住所がわかっている場合は、裁判所に「建物収去土地明渡請求訴訟」を提起します。判決で建物の収去命令が確定すれば、所有者が応じない場合でも強制執行として解体が可能です。所有者の住所も不明な場合は「公示送達」という手続きを利用します。公示送達は、裁判所の掲示板に書類を2週間掲示することで、法的に送達したとみなす制度です。公示送達を利用すれば、所有者不明の状態でも裁判を進められます。ただし、公示送達は「相手を探す合理的な努力をした」ことを証明する必要があるため、戸籍や住民票を辿って所有者を探した記録を残しておきましょう。

Q8: 老朽化で危険な建物は緊急で解体できますか？

建物が著しく老朽化し、倒壊の危険があるなど周辺に悪影響を及ぼしている場合でも、建物所有者の同意なく解体することは原則としてできません。

ただし、空家等対策特別措置法に基づく「特定空家」に指定されれば、行政による強制解体（行政代執行）の対象となる可能性があります。市区町村の建築課や空き家対策担当課に相談し、特定空家の指定を申し出ましょう。特定空家に指定されると、行政から所有者に対して助言・指導・勧告・命令が行われ、最終的には行政代執行によって強制解体されます。ただし、行政代執行までには時間がかかるため（1〜2年以上）、緊急性が高い場合は自力での法的手続きも並行して検討しましょう。

Q9: 住宅ローンが残っている建物の解体は可能ですか？

住宅ローンが残っている建物を解体するには、原則としてローンを完済して抵当権を抹消する必要があります。金融機関にとって建物は担保価値の一部であるため、ローン残債がある状態での解体は認められません。

金融機関に無断で解体すると、契約違反として残債の一括返済を求められる可能性があります。ローンを完済できない場合は、以下の方法を検討しましょう。
– 解体後すぐに新築する計画を説明し、金融機関の承諾を得る
– 建て替えローンや住宅ローンの借り換えを利用する
– 土地を担保にした新たな借入でローンを完済する

いずれの場合も、事前に金融機関に相談し、承諾を得てから解体を進めることが重要です。

Q10: 解体と売却、どちらが得ですか？

解体と売却のどちらが得かは、土地の立地条件・建物の状態・解体費用・売却相場などによって異なります。

解体が向いているケース
– 土地の立地が良く、更地にすれば高値で売却できる見込みがある
– 建物が老朽化しており、建物付きでは買い手が見つかりにくい
– 自分で土地を活用する予定がある（新築・駐車場経営など）

解体せずに売却が向いているケース
– 解体費用が高額になる（RC造・アスベスト含有など）
– 再建築不可の土地である
– 名義の統一や同意取得が困難である
– 早期に現金化したい

専門の不動産買取業者なら、名義が違うままでも、建物が残ったままでも買い取ってくれる場合があります。解体費用や手続きの手間を考慮すると、買取業者への売却も十分に合理的な選択肢です。まずは複数の不動産会社や買取業者に査定を依頼し、「解体して売却した場合の手取り額」と「現状のまま買取した場合の手取り額」を比較して判断しましょう。

土地と建物の名義が違う場合の解体まとめ

土地と建物の名義が違う場合、土地所有者が独断で解体することは法律で禁じられています。建物所有者の同意を得ることが大前提であり、同意なく解体すれば刑事責任や損害賠償責任を問われます。

建物所有者が存命で連絡可能な場合は直接交渉、故人の場合は相続人全員の同意、行方不明の場合は裁判所を通じた法的手続きが必要です。共有名義の場合は共有者全員の同意が必須となります。

解体費用は構造や面積によって80万〜400万円程度かかり、加えて名義変更費用や諸経費も発生します。解体後は固定資産税が最大6倍に増額するリスクもあるため、解体のタイミングは慎重に判断しましょう。

解体以外の選択肢として、名義統一後の一括売却や、専門買取業者への現状売却も検討に値します。特に名義が違うままの売却なら、解体費用や手続きの負担なく現金化できるメリットがあります。

土地と建物の名義が違う状態での解体や売却でお困りの方は、不動産の専門家や買取業者に相談し、最適な解決策を見つけましょう。